Thẩm định dự án đầu tư
Bỏ qua những khái niệm hàn lâm và những định nghĩa chứa đựng biết bao ngôn từ hoa mỹ, gây tranh cãi và tốn kém nhiều giấy mực, bản chất đích thực của dự án đầu tư suy cho cùng chỉ đơn giản là việc bỏ ra những đồng tiền ngày hôm nay để kỳ vọng sẽ thu được chúng về trong tương lai.
Dòng tiền chi ra hôm nay là thực nhưng dòng tiền sẽ thu về trong tương lai mới chỉ là dự đoán, hãy còn là những con số vô hồn, đôi khi được gọt giũa rất đẹp, nằm yên lành trên những trang giấy trắng mà thôi. Chính vì cái ngày mai chưa biết ấy mà ai cũng tỏ ra có lý khi nghĩ về dự án.
Nhưng tiền tệ có tính thời gian. Tôi, bạn, các nhà tư bản và cả Bà Ngoại chân quê nữa, ai cũng muốn nhận được đồng tiền chắc chắn ngày hôm nay (đồng tiền an toàn) hơn là những đồng tiền không chắc chắn (đồng tiền rủi ro) vào năm sau.
Mặt khác, các nguồn lực luôn hạn hẹp chứ không phải là vô tận. Thẩm định, lựa chọn và quyết định đầu tư vào một dự án cũng có nghĩa là chấp nhận bỏ qua cơ hội đầu tư vào một dự án khác ^[2].  
Cứ như vậy, dự án không có gì là ghê gớm cả mà trái lại, nó chứa đựng những điều rất gần gũi với suy nghĩ tự nhiên của tất cả mọi người. Những câu hỏi thật đơn giản và bình thường như vậy sẽ trở thành chủ đề dẫn dắt cho các thảo luận của chương này.
Do phạm vi của chủ đề quyển sách, một số nội dung sâu hơn về thẩm định dự án sẽ không có dịp đề cập đến ^[3]. Chương này chỉ nhằm tập trung thảo luận những vấn đề kỹ thuật: tính thời gian của tiền tệ; kỹ thuật chiết khấu dòng tiền; hệ thống các chỉ tiêu đánh giá dự án, xử lý lạm phát, kỹ thuật phân tích rủi ro của dự án.
I. Vì sao tiền tệ có tính thời gian
Một đồng tiền có giá trị khác nhau vào hai thời điểm khác nhau. Khoảng cách thời gian càng dài và cơ hội sinh lời càng cao thì sự khác biệt trong giá trị giữa hai thời điểm của nó càng lớn.
Quả vậy, nếu bạn cho bạn thân của mình mượn số tiền 50 ngàn đồng vào buổi sáng, đến buổi trưa thì nhận lại ^[4]. Lúc ấy, 50 ngàn là như nhau, hay nói cách khác, bạn không thấy có sự khác biệt nào về giá trị thời gian của tiền tệ.
Nhưng nếu bạn mua cổ phiếu của Công ty VaBiCo cách đây hai năm với giá 40 ngàn đồng một cổ phiếu, tất nhiên mục đích mua (đầu tư) là kiếm lời, thì lại là câu chuyện khác. Sau khi mua, giá cổ phiếu có lúc tăng cao hơn 40 ngàn, bạn bảo hãy chờ lên nữa để kiếm lời nhiều hơn; có lúc giá