Các phương pháp định giá bất động sản

Các phương pháp định giá BĐS: 1. phương pháp so sánh trực tiếp 2. phương pháp thu nhập 3. phương pháp chi phí 4. phương pháp thặng dư pp ss trực tiếp pp thu nhập (pp đầu tư) pp chi phí pp thặng dư Nguyên tắc - Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. *Định giá BĐS mục tiêu dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS so sánh (đề bài cho) (lập bảng, ± %)* - về lý thuyết giá thị trường hiện hành của 1 BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. *2 phương pháp ước tính giá trị BĐS mục tiêu: + vốn hóa trực tiếp (thu nhập đều) + chiết khấu dòng tiền (thu nhập không đều)* - giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra 1 BĐS giống như vậy và coi đây là vật thay thế. Ngta sẽ không trả giá cho 1 BĐS > chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. *Định giá BĐS mục tiêu bằng cách ước tính chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.* - giá trị của 1 BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu *ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên fần đóng góp của nó vào d/án pt BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.* Ưu điểm - ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật (không có công thức hoặc mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị) - là pp thể hiện sự đánh giá của thị trường – là bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS => có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan fáp lý công nhận - là cơ sở của các pp khác - về lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận 1 cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. - nói chung đây là phương pháp đơn giản (ngoại trừ kĩ thuật ckhấu dòng tiền) - có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao. - được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh (đánh giá các BĐS hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai) - thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. (phụ thuộc chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV - được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng pt. - là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá thực hiện đấu thầu. - phương pháp này mô fỏng lại cách thức fân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện d/án pt BĐS. Nhược điểm - phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng đc yc trên thì kq có độ chính xác kém. - các thông tin chứng cứ - khi phân tích các thương vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổivề tiền thuê trong tương lai… - trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo cho các khoản thu nhập trong tương - cũng fải dựa vào dữ liệu thị trường, nếu thị trường biển động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu => kq định giá kém chính xác. - chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. - việc ước tình 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó - khó khăn trong việc SDTNVHQN. - Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.